Admin4 No Comments

🏘🏩กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และกฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม

เดิมระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เช่าได้ไม่เกิน 30 ปี ถ้าทำสัญญากันไว้นานกว่านี้ให้ลดลงมาเหลือ 30 ปี แต่เมื่อสิ้นสุดสัญญาแล้วจะต่อสัญญาอีก 30 ปีก็ได้ หรือเช่ากันตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า  (ป.พ.พ.มาตรา 540 ,541)    

            สำหรับการเช่าที่กำหนดระยะเวลามากกว่า 30 ปี หากเป็นการเช่า เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม (ตามกฎกระทรวง) สามารถจดทะเบียนการเช่าส่วนที่เกิน 30 ปีได้ แต่ไม่เกิน 50 ปี ทั้งนี้ตามพระราชบัญญัติ

การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 และเมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจตกลงต่อระยะเวลาการเช่าออกไปอีกได้ไม่เกิน 50 ปีนับแต่วันที่ตกลงกัน รวมเป็นสูงสุดไม่เกิน 100 ปี และต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ

            อย่างไรก็ตาม การเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์นั้น ผู้เช่าไม่สามารถให้เช่าช่วง โอนสิทธิการเช่า ดัดแปลง ต่อเติม ก่อสร้างโรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างลงบนอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า เว้นแต่จะได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า ซึ่งก็มักเขียนไว้ในสัญญาเช่า ไม่ได้เป็นปัญหาในทางปฏิบัติแต่อย่างใด

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปหากผู้ให้เช่าเสียชีวิต หรือมีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์สินที่ให้เช่า กฎหมายกำหนดให้ผู้รับโอนรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

ประเด็นที่เป็นปัญหาต่อการเช่าระยะยาวก็คือ หากผู้เช่าเสียชีวิตสัญญาเช่าย่อมระงับ สิทธิการเช่าไม่อาจตกทอดแก่ทายาทของผู้เช่าอัตโนมัติโดยผลของกฎหมาย นอกจากจะกำหนดไว้ในสัญญาจึงจะเป็นไปตามข้อสัญญา

🍁กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ

วันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2562 สภานิติบัญญัติแห่งชาติเห็นชอบร่างพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิฯ ซึ่งกำหนดให้ทรัพย์อิงสิทธิเป็นสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์แบบใหม่ แก้ไขข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์บางประการตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) และพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542

ในส่วนของกฎหมายว่าด้วยการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม แม้ว่าจะได้แก้ไขข้อจำกัดตาม ป.พ.พ. โดยให้ผู้เช่าตามพระราชบัญญัตินี้สามารถให้เช่าช่วง โอนสิทธิการเช่า นำสิทธิการเช่าไปจำนอง และให้สิทธิการเช่าตกทอดแก่ทายาทได้ แต่ก็ยังมีการกำหนดขอบเขตวัตถุประสงค์ของการเช่าไว้แค่เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมเท่านั้น กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิเพิ่มการกำหนดให้มีทรัพย์อิงสิทธิเป็นทางเลือกในการใช้ประโยชน์ให้กับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และผู้ที่ต้องการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์เพื่อส่งเสริมสนับสนุนให้เกิดการลงทุนในในอสังหาริมทรัพย์อันจะช่วยผลักดันการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศในภาพรวมต่อไป

*กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ มีหลักการและสาระสำคัญโดยสรุป ดังนี้

กำหนดให้มีสินทรัพย์ชนิดใหม่ (new asset class) เรียกว่า “ทรัพย์อิงสิทธิ”ซึ่งเป็นสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ระยะเวลาไม่เกิน 30 ปีที่มีความคล่องตัวในการเปลี่ยนมือและใช้ประโยชน์ โดยผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิสามารถโอนทรัพย์อิงสิทธิ นำทรัพย์อิงสิทธิไปตราเป็นประกันการชำระหนี้โดยการจำนอง และให้ทรัพย์อิงสิทธิตกทอดแก่ทายาทได้ นอกจากนี้ ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิยังสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวออกให้เช่า และสามารถดัดแปลง ต่อเติม ก่อสร้างโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างลงบนอสังหาริมทรัพย์นั้นได้

กำหนดให้เจ้าของที่ดินที่มีโฉนด ที่ดินที่มีโฉนดพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดิน และห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด สามารถก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิฝ่ายเดียวลงบนอสังหาริมทรัพย์ของตนได้ในระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี โดยการนำเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ ไปจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดิน หรือกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด หากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีการจำนอง การใช้เป็นหลักประกันทางธุรกิจ หรือมีสิทธิใด ๆ ที่จดทะเบียนอยู่ไว้ก่อนเจ้าของจะต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้รับจำนอง ผู้รับหลักประกัน หรือมีผู้สิทธิอื่น

เมื่อจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิในหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์แล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่จะออกหนังสือคู่ฉบับ เรียกว่า “หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ” เก็บไว้ที่สำนักงานของพนักงานเจ้าหน้าที่ฉบับหนึ่ง และอีกฉบับหนึ่งจะมอบให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีสถานะเป็นผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิคนแรก โดยหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิมีความสำคัญคือ เป็นหนังสือที่ใช้แสดงความเป็นผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ และใช้ในการจดทะเบียนนิติกรรมต่าง ๆ ที่เกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิ ไม่ว่าจะเป็นการโอนทรัพย์อิงสิทธิ หรือการจำนองทรัพย์อิงสิทธิ

ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดในอสังหาริมทรัพย์เสมือนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ยังคงไว้ซึ่งสิทธิในการจำหน่ายและจำนองอสังหาริมทรัพย์ โดยที่ทรัพย์อิงสิทธิตกติดไปด้วย รวมถึงมีสิทธิติดตาม เอาคืน และขัดขวางผู้ที่เข้ามาสอดในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย

เมื่อทรัพย์อิงสิทธิระงับลง ให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิส่งมอบอสังหาริมทรัพย์คืนแก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตามสภาพที่เป็นอยู่ในเวลานั้น โดยให้โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างที่ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิดัดแปลง ต่อเติม หรือก่อสร้างขึ้นตกเป็นของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในวันที่ทรัพย์อิงสิทธิระงับลง ทั้งนี้ อาจตกลงเป็นอย่างอื่นได้

ร่างพระราชบัญญัติฯ จะมีผลใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนด 180 วัน นับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา

*ข้อมูลบางส่วนจาก สำนักกฎหมาย สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง

http://www.fpo.go.th/main/News/Press-conference/10432.aspx

สไลด์ทรัพย์อิงสิทธิ 40 รูป https://bit.ly/2Cgn0oe

 

⭐วิไล วัชรชัยสิริกุล 12 มีนาคม 2562 สงวนลิขสิทธิ์

 

🌻 LINE สแควร์ นักบัญชีดอทคอม https://line.me/ti/g2/IPKJH8K3FD

🌝https://www.facebook.com/nukbunchee2544/

🌞 Line @nukbunchee

 

📣นักบัญชีดอทคอม-สัมมนา

🏘ภาษีอสังหา:ทางเลือกในการบริหารจัดการภาษีการซื้อ ขาย ให้ ให้เช่าที่ดิน รุ่น 2

📍วันที่ 18-19 มีนาคม 2562 **ร.ร.เอเชีย

🌹ดาวน์โหลดโบว์ชัวร์ https://bit.ly/2UFFllG

🌹จองสัมมนาออนไลน์ https://bit.ly/2SpqKNE

CPD/CPA อื่นๆ 12 ชม.

********************************

🏘ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กับการทำบัญชี รุ่น1

📍 วันที่ 18-19 เมษายน 2562

🌹ดาวน์โหลดโบว์ชัวร์ https://bit.ly/2GM1PP3

🌹จองสัมมนาออนไลน์ https://bit.ly/2TePeJY

CPD/CPA รออนุมัติ

Related posts: